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    三线城市房价会下跌?什么时候最值得入手?

    2020年08月18日 恋家网 我要评论 扫描到手机

    中国房价的未来,在此时终于明朗,房地产是中国经济不可绕过的话题,很多人说,现在这个经济形势到底还要不要买房子?

    其实国家已经很明确的表达了接下去的政策和意志,房价的趋势已经很明显,很多房地产专家在中国房地产走势上的发言,谁也没有把这件事情真的讲清楚,房子到底是会涨还是会跌,这个问题事关国运,根据官方数据,我国地方财政收入有超过一半来自于卖地,卖地及房地产相关五大税占比达到52.9%,所有的修路、扶贫、新区建设一多半是靠着卖地的收入,中国老百姓大部分的财富也都在房子里。

    未来几年,一线城市、二三线城市和小城县城将会有截然不同的房价走势,这个决策是学术界的共识,所以信息量会很大,我将给大家慢慢道来详细讲解。

    下面我们来分别看一下这三个问题:

    一线城市房价稳中微调

    首先,关于一线城市的房子我只有一个字的建议:买!

    北上广近两年房价虽然都有回调,但这些回调都是处于限购政策的控制,并不是说大家觉得一线城市的房子没有吸引力了,限购限售,就是让想买房子的人买不了,这样才些许能稍微降低一些房地产的价格。

    但是随着近两年实体经济的下行及2019年疫情的影响,大量生产资金开始寻找出路,环顾所有的投资方向,最稳定最可靠的就是一线城市的房子,那几乎就是跟黄金一样的硬通货,前些年实体经济还在赚钱的时候,办厂、开饭店、做小买卖倒买倒卖还能发财的时候,大家的钱还有很多可以投资的地方,连余额宝的收益都比现在要高很多,而现在,周围做实体的老板们,如果手里有点钱,是愿意继续扩大生产还是想去买个房子呢?工厂关的越多,房价就会越涨。

    所以,一线城市的房子跟当地工资已经没有了半毛钱关系,它,已经成为了中文里的一种新的财富符号。

    举个其他地方的例子,厦门的平均工资比省会福州差了很多,但是厦门岛内房价却已经到了七万每平米,这是全福建的老板们一起努力的结果,在厦门买套房,是福建老板们统一的货币符号,跟当地的上班族没什么关系。

    同样的道理,北上广深的房价是靠着全中国的老板们一起努力的结果,如果现在开放限购一线城市的房价很轻松就能再翻一倍,很多当地工作的人群听到这句话可能会不太高兴,但是忠言逆耳。

    有个段子说中国败家行为排行榜,排行第一是卖房炒股,排第二的是卖房创业,吸毒排在第三位!而致富排行榜则简单的多了,前三名分别是北京买房、上海买房和深圳买房。

    不论是刚需还是投资,一线城市房产该买就买,不会吃亏,这里千万不要心存侥幸期待一线房价会大跌,实际上一线城市上下班错峰,买房也会错峰,具体来讲就是有的人这辈子就能买房,有的人得等到下辈子,所以如果你真的需要,建议你还是这辈子就把这件事办了吧!任何专家,如果告诉你一线城市房价会大跌的都是为了迎合大众心理,千万不要相信

    不过,深圳今年的房价上涨被政策及时制止,可以看得出,房住不炒确实已经很严格的在执行了。

    小城和县城泡沫会破

    再说小城市,中国房地产有泡沫,这是官方认可的,前面说了一线城市的房价挺扎实的,那么泡沫在哪里呢?就是四五六线小城和县城里

    根据,中国社科院最新的《中国住房发展报告》2028年人口将迎来拐点,房地产总体需求将会有所降低。

    小城和县城的房子将是消费品,购买的主力是周边乡镇的农村人口以及外出打工的农民工返乡置业,近二十年,我们城镇化已经从百分之二三十做到了60%有能力买房的农民大多已经买过了,现在农村的老龄化人口比例大,村里已经没有多少年轻人了,这就导致了,农村不会再有更多的年轻人去补充县城人口,而县城年轻人又往大城市迁徙,所以县城的刚需就很少了,再加上县城的土地供应量相对充足,房子不存在紧缺,本地人该买的都已经买了,外地投资不会到小城市去,如果你幻想说房价低了会有人抄底,那是更不可能了,你可能会因为当地有工作、有好的医疗、有好学校的学区去买房,唯独不可能只是因为便宜去买房,农村或者郊区又便宜又大的房子多了,你会去买吗?这就叫房子的买涨不买跌。

    根据《中国百姓库存报告》上半年以来,四五线城市库存面积每周增长1%,卖房周期长达24个月,这就说明小城市卖房越来越困难,我想很快就会有开发商顶不住资金压力开始降价。

    所以小城和县城的房价也很明朗,就是会降,除非你现在特别刚需,不然不用着急下手。

    二三线城市的两极分化

    最值得一聊的是二三线城市的房价。今后几年,二三线城市会涌现出几个明星城市,如果你是投资买房,这些地方可能是你最后的机会。

    像杭州、南京、成都、宁波这种欣欣向荣的二线城市,房价的趋势非常明显,只要政策一放宽就有很大的上涨空间。

    原因也很直接,这些地方的房价事关金融安全。如果二三线城市房价下跌超过三成,就会出现银行抵押资产的缩水。为什么呢?因为大家买房的首付是30%,而70%是银行的贷款,房价下跌超过三成,压在银行手上的抵押物就抵不上它借出去的房贷了,银行自己资产缩水了,就不得不减少对外放贷,开始对企业抽贷,企业本来已经过的很艰难了。

    各个行业资金链都很紧张,贷款一切断,事业就完蛋。很多企业就会裁员降薪,接着白领失业,进一步降低房价和贷款。这样一来,实体和房价会出现负反馈,进入恶性循环的漩涡。这就叫做系统性金融风险,国家绝对不会允许这样的事情发生。政府在财政和货币政策里设计了很多重防火墙来阻止这件事的发生。

    所以,作为中流砥柱的二三线城市房价,早已经不是一个简单的住宿问题,它事关金融安全,你就别嫌贵了,肯定不会大跌的,赶紧挑一挑哪里的房子有潜质吧。

    那么怎么看哪些地方会涨呢?想靠买房投机致富的情况我们就不做考虑了,就说普通人买房子自住或改善,就只看长期,有三个数据,可以帮你做决策。

    第一个是限购越严格的地区潜力越大,这么明显的一个规律居然很少有人提起。限购限贷,就是人工在干预和压制房价,反过来看就是当地房价还有很大空间。就好像一群人一起爬山,爬的太快就给你背上压几包沙袋,这样大家还能一起有说有笑的共同前进。现在你想知道这群人里谁能爬的最快,爬的最高,很明显身上沙袋多的就是最有潜力的。未来如果房价开始下跌,这些地方只要把限制政策慢慢放开,有的是办法能够维持增长。

    比如六七月份,深圳、杭州、东莞、南京、宁波这些房价起飞的地方,马上就被限制起来。那么这些地方的房子买到就是赚到。基本可以闭着眼睛买,不会吃亏。

    第二个数据是人口净流入。这个数据讨论的人就很多了,人在哪儿钱就在在哪儿,房子就会涨。

    就比如从2015年到2018年,深圳常住人口增量约两百万,为这一轮房价上涨奠定了很好基础。

    中国未来一些年,城市间的虹吸效应会越来越明显,强者愈强,弱者越弱。大的人口趋势是由北向南,由西向东的迁徙。

    2019年时,人口净流入的十大城市,房价都显示出了很好的前景,价格稳中看涨。

    杭州(净流入55.4万人)、深圳(净流入41.22万人)、广州(净流入40.15万人)、宁波(净流入34万人)、佛山(净流入25.29万人)、成都(净流入25.1万人)、长沙(净流入23.98万人)、重庆(净流入22.53万人)、郑州(净流入21.6万人)和西安(净流入19.98万人)。

    而反过来看,像梅州、连江、汕头、江门等,这些基本都是人口净流出的城市,目前商品住宅消化周期均在30个月以上,房子不太好卖,这也符合了基本判断。

    在中西部省份,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数小城人口都在流出。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地,基本上都只有1~2个城市人口在净流入,其余城市人口均在净流出。想知道自己所在城市的房价前景如何,看看人口流向就知道了。

    第三个关键指标,很少有人关注,那就是小学生在校人数。小学生多的地方,意味着壮年安家置业的人口很多,也意味着城市有朝气,有未来,有前景。

    从绝对数量上来看,小学都在向中心城市集中。全国小学生在校人数,超过90万大关的有重庆、广州、深圳、成都、徐州、郑州、北京7个城市。对应的,这个榜单里的二线城市重庆、郑州、成都等在2019年商品住宅销售面积也是全国最大,都达到了2000万平方米以上。

    从增速上来说,西安小学生数量增长最快,每年涨10%,其次是长沙、武汉、南京等二线城市。这几个上榜城市房子价格都有上涨趋势,而且最主要的是风险低,因为二十年后这些儿童到了买房的年纪,就能够支持房价不跌。

    东北地区和西部地区的小学生数量不断降低,特别以黑龙江、辽宁、甘肃、内蒙等地比较明显。

    这里有个特殊的案例是东莞。东莞的常住人口只有上海的三分之一,但是它的小学生数量却高于上海,所以我们看到近几年东莞的房价涨势喜人,而且在可见的将来,它都会是一个很有朝气的城市。

    总结一下,未来几年,中国的房价整体将以稳为主,而不再是一股脑的全面上涨。但是,房地产也绝不会大降价,地方财政收入一大半来自于房地产,老百姓百分之七十的资产是房地产,谁也没有胆子动摇这个根本,这是由最基本的经济逻辑决定的。有了这个整体的判断,我们只需要你记住一个顺口溜,一看限购严不严,限购越多越赚钱。二看人口净流入,人少房价没出路。未来房价升不升,数数当地小学生。

    对照以上看看你所在的城市是否满足以上提到的情况你就知道当地房价未来是涨还是跌了。

    [责任编辑:小葫芦]

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